Vous venez de recevoir cette lettre que vous redoutiez tant : l’assureur refuse de couvrir votre prêt immobilier. Ce sentiment de voir votre rêve immobilier s’effondrer, je l’ai vécu il y a trois ans lorsque ma demande d’assurance a été rejetée en raison d’antécédents médicaux. Mais aujourd’hui, je suis bien propriétaire de mon appartement ! Le refus d’assurance de prêt immobilier n’est pas une fin en soi, mais plutôt le début d’un parcours alternatif vers votre projet.
Selon les derniers chiffres de la Fédération Française de l’Assurance, près de 15% des demandes d’assurance emprunteur font l’objet d’un refus total ou partiel. Et avec les nouvelles dispositions de la Loi Lemoine entrées en vigueur en 2022, le paysage des solutions alternatives s’est considérablement élargi.
Cet article détaille toutes les options qui s’offrent à vous, des dispositifs légaux comme la Convention AERAS aux alternatives comme le cautionnement ou l’hypothèque. Prenez une grande respiration, et découvrons ensemble comment contourner ce refus qui vous semble aujourd’hui insurmontable.
L’assurance emprunteur : une obligation légale ?
Surprise : l’assurance emprunteur n’est pas une obligation légale en France. La loi n’impose pas formellement de souscrire une assurance pour obtenir un prêt immobilier. Cependant, dans la pratique, les banques l’exigent systématiquement comme condition d’octroi du prêt.
Cette situation paradoxale s’explique : l’assurance protège à la fois l’emprunteur et sa famille (en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité) mais aussi la banque, qui s’assure ainsi du remboursement du capital, même en cas de coup dur.
“L’assurance emprunteur représente généralement entre 25 à 30% du coût total d’un crédit immobilier”, explique Maître Laurent Cotret, avocat spécialisé en droit bancaire. “C’est un élément crucial de l’équation financière, mais pas un obstacle infranchissable.”
Le droit des assureurs de refuser un emprunteur
Les assureurs sont des entreprises privées qui évaluent les risques selon leurs propres critères. Ils peuvent légitimement refuser de couvrir un risque qu’ils jugent trop élevé ou mal évaluable.
Cependant, depuis 2007, le refus doit être motivé et justifié. L’assureur est tenu de vous communiquer les raisons de son refus, généralement par courrier. Cette obligation de transparence vous permet de mieux comprendre la situation et d’envisager les recours possibles.
J’ai encore en mémoire la formulation de mon propre refus : “Suite à l’étude approfondie de votre dossier, nous ne sommes pas en mesure de vous proposer une garantie conforme à votre demande.” Une phrase standard qui cachait une analyse détaillée de mon dossier médical.
Types de refus : total vs partiel
Tous les refus ne se valent pas. Il existe plusieurs niveaux qui laissent plus ou moins de marge de manœuvre :
- Le refus total : l’assureur refuse complètement de vous assurer
- L’exclusion de garantie : certaines pathologies ou situations spécifiques sont exclues de la couverture
- La surprime : l’assureur accepte de vous couvrir, mais à un tarif majoré
- L’ajournement : le refus est temporaire, en attente d’une amélioration de votre situation
Marie, 43 ans, témoigne : “J’ai d’abord reçu un refus pour incapacité/invalidité en raison de mon diabète, mais j’ai pu obtenir une couverture décès avec une surprime de 75%. Ce n’était pas idéal, mais suffisant pour que ma banque accepte mon dossier.”
Principales causes de refus d’assurance emprunteur
Les assureurs n’aiment pas l’incertitude et évaluent minutieusement chaque facteur de risque. Leur métier consiste à quantifier la probabilité que vous ne puissiez plus rembourser votre prêt en raison d’un décès, d’une invalidité ou d’une incapacité.
Risques médicaux et état de santé
C’est la cause n°1 des refus d’assurance. Les pathologies les plus souvent concernées sont :
- Les cancers (même en rémission)
- Les maladies cardiovasculaires
- Le diabète
- Les troubles psychiatriques (dépression, bipolarité)
- Les maladies auto-immunes
- L’obésité sévère
- Les addictions (alcool, drogues)
Dr. Martine Leroy, médecin-conseil auprès d’assureurs, nuance : “Aujourd’hui, avec les progrès médicaux, de nombreuses pathologies autrefois considérées comme rédhibitoires peuvent être assurées, notamment grâce au droit à l’oubli pour certains cancers.”
Âge de l’emprunteur
Plus vous avancez en âge, plus les risques de problèmes de santé augmentent statistiquement. La plupart des assureurs fixent des limites d’âge :
- Entre 65 et 75 ans pour la souscription
- Entre 80 et 90 ans pour la fin de couverture
Ces limites varient selon les compagnies et peuvent être assouplies moyennant une surprime.
Professions à risque
Certains métiers sont considérés comme dangereux par les assureurs :
- Militaires en opération extérieure
- Pompiers
- Travailleurs en hauteur (couvreurs, grutiers)
- Mineurs
- Policiers d’unités spéciales
- Professions maritimes ou pétrolières offshore
Mon ami Julien, cordiste industriel, a dû passer par trois courtiers différents avant de trouver une assurance acceptant de couvrir son risque professionnel.
Pratique de sports extrêmes
Si vous êtes adepte de parachutisme, alpinisme, plongée sous-marine profonde ou sports mécaniques, attendez-vous à des difficultés. Ces activités augmentent significativement le risque d’accident grave.
“Pour les sports à risque, l’astuce consiste souvent à accepter une exclusion spécifique pour l’activité problématique plutôt qu’un refus total”, conseille Thomas Guérin, courtier spécialisé en assurance emprunteur.
Résidence à l’étranger
Vivre hors de France, surtout dans certaines zones géographiques instables ou aux systèmes de santé précaires, peut conduire à un refus. Les assureurs évaluent difficilement les risques liés à certaines régions du monde.
Situation du co-emprunteur
Un point souvent négligé : le profil du co-emprunteur peut influencer l’assurabilité globale du prêt. Si votre conjoint présente des risques élevés, cela peut compliquer votre dossier commun.
La convention AERAS pour les risques aggravés de santé
Face à ces obstacles, votre première bouée de sauvetage s’appelle AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Cette convention signée entre l’État, les banques, les assureurs et les associations de patients a révolutionné l’accès au crédit pour les personnes malades.
Fonctionnement, niveaux d’examen
La convention AERAS prévoit trois niveaux d’analyse :
- Premier niveau : l’assurance standard, souvent inaccessible aux personnes à risque aggravé
- Deuxième niveau : un réexamen automatique par un service médical spécialisé
- Troisième niveau : pour les cas les plus complexes, un pool d’assureurs spécialisés
Sarah témoigne : “Après un refus initial pour mon cancer du sein en rémission depuis 4 ans, mon dossier est passé en niveau 3 AERAS. J’ai obtenu une proposition d’assurance avec une surprime de 100% et une exclusion temporaire de 5 ans pour la garantie invalidité.”
Le droit à l’oubli
Instauré en 2016 et renforcé depuis, le droit à l’oubli permet aux personnes guéries de certaines pathologies (notamment cancers et hépatite C) de ne plus les déclarer après un certain délai :
- 5 ans après la fin des traitements pour les cancers diagnostiqués avant 21 ans
- 10 ans pour les autres cancers (délai réduit à 5 ans pour certains cancers spécifiques)
Cette avancée majeure a ouvert la porte de l’assurance à de nombreux anciens malades.
Plafonnement des surprimes
Pour les revenus modestes (jusqu’à 1,5 fois le PASS, soit environ 62 000€ en 2023), la convention AERAS prévoit un plafonnement des surprimes. Le surcoût ne peut dépasser 1,5 point du taux effectif global (TAEG) du prêt.
“Ce mécanisme de solidarité nationale est encore méconnu, alors qu’il peut rendre accessible un crédit qui semblait impossible”, souligne Philippe Taboret, directeur général adjoint d’un réseau de courtage.
Avantages, processus
La Loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, a apporté deux avancées majeures :
- Le droit de résilier son assurance emprunteur à tout moment (et non plus seulement à la date anniversaire)
- La réduction du droit à l’oubli de 10 à 5 ans pour de nombreuses pathologies
Ces dispositions ont considérablement fluidifié le marché et créé une concurrence bénéfique pour les emprunteurs.
Condition d’équivalence des garanties
Pour changer d’assurance, vous devez garantir à votre banque une protection équivalente. Cette équivalence s’évalue sur 11 critères définis par le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier), dont :
- La couverture des risques de décès, invalidité et incapacité
- Les exclusions de garantie
- Les délais de franchise
- Le montant des prestations
Vérifiez attentivement ces points pour éviter un refus de délégation par votre banque.
Surprimes
Lorsqu’un assureur accepte de vous couvrir moyennant une surprime, plusieurs stratégies s’offrent à vous :
- Négocier directement avec l’assureur en apportant des éléments médicaux rassurants
- Solliciter plusieurs devis pour mettre les assureurs en concurrence
- Demander l’application du mécanisme de plafonnement si vous êtes éligible
“J’ai réussi à faire baisser ma surprime de 150% à 75% en fournissant des analyses complémentaires montrant la stabilité de mon état”, raconte Mathieu, assuré malgré une sclérose en plaques.
Exclusions de garanties
Les exclusions peuvent parfois être négociées en termes de durée ou de périmètre. Un diabétique bien équilibré pourrait, par exemple, voir son exclusion temporaire ramenée à 2 ans au lieu de 5 ans initialement prévus.
Alternatives à l’assurance de prêt classique
Si malgré tous vos efforts, l’assurance reste inaccessible, plusieurs alternatives existent. Ces solutions, souvent méconnues, peuvent débloquer votre situation.
Hypothèque d’un bien immobilier
L’hypothèque consiste à mettre en garantie un bien immobilier déjà possédé. En cas de défaillance, la banque peut saisir et vendre ce bien pour se rembourser.
Avantages :
- Solution immédiate sans questionnaire médical
- Pas de surprime à payer
Inconvénients :
- Nécessite de posséder déjà un bien immobilier
- Bloque ce bien pendant toute la durée du prêt
Nantissement d’actifs financiers
Le nantissement consiste à bloquer des placements financiers (assurance-vie, portefeuille de titres, etc.) au profit de la banque.
Cette solution est particulièrement adaptée aux personnes disposant d’un patrimoine financier conséquent mais rencontrant des difficultés d’assurabilité.
“Pour mon client entrepreneur de 68 ans, inassurable en raison de son âge avancé, nous avons obtenu un prêt grâce au nantissement de son contrat d’assurance-vie de 300 000€”, explique Carole Dupont, conseillère en gestion de patrimoine.
Cautionnement par un tiers
Une personne (parent, enfant, ami) ou une société de caution peut se porter garante du remboursement de votre prêt.
Le cautionnement familial nécessite que la personne dispose de revenus ou d’un patrimoine suffisant. Les sociétés de caution, comme le Crédit Logement, appliquent leurs propres critères d’éligibilité et factureront une commission.
Contrat de prévoyance en garantie
Cette option moins connue consiste à souscrire un contrat de prévoyance distinct couvrant spécifiquement les risques de décès ou d’invalidité, puis à le déléguer en garantie du prêt.
Certaines prévoyances professionnelles ou contrats collectifs offrent des conditions d’accès plus souples que les assurances emprunteur individuelles.
Analyse du motif de refus
Face à un refus, la première étape consiste à comprendre précisément pourquoi votre demande a été rejetée.
Si le refus n’est pas explicitement motivé, n’hésitez pas à contacter l’assureur pour obtenir des précisions. Cette information vous sera précieuse pour adapter votre stratégie.
Recherche d’autres assureurs
Le marché de l’assurance emprunteur est vaste et les critères d’acceptation varient considérablement d’un assureur à l’autre.
“Certains assureurs se sont spécialisés dans les risques aggravés, notamment pour certaines pathologies spécifiques”, confirme Alexandra Rosenthal, courtière spécialisée. “Par exemple, tel assureur sera plus souple sur le diabète, tel autre sur les pathologies cardiaques.”
Consultation d’un courtier spécialisé
Les courtiers spécialisés en risques aggravés connaissent parfaitement les spécificités de chaque assureur et sauront orienter votre dossier vers les plus susceptibles de l’accepter.
“Un bon courtier peut transformer un dossier apparemment inassurable en proposition acceptable, simplement en le présentant correctement et aux bons interlocuteurs”, assure Vincent Meslin, directeur d’un cabinet de courtage spécialisé.
Contestation d’un refus d’indemnisation
Si vous estimez que le refus est injustifié, vous pouvez le contester par écrit. Votre réclamation doit être argumentée, idéalement avec l’appui de documents médicaux ou d’expertises complémentaires.
Demande de réexamen du dossier
Si votre situation médicale s’améliore, n’hésitez pas à demander un réexamen. C’est particulièrement pertinent en cas d’ajournement ou si vous avez de nouveaux éléments à apporter.
J’ai personnellement obtenu une assurance après un ajournement initial de 6 mois, une fois ma situation médicale stabilisée et documentée par mon spécialiste.
Saisine du médiateur de l’assurance
En cas de litige persistant, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur de l’assurance. Ce recours est possible si vous avez déjà effectué une réclamation écrite auprès de l’assureur et n’avez pas obtenu satisfaction.
Le médiateur rend un avis dans un délai maximum de 90 jours. Bien que non contraignant juridiquement, cet avis est généralement suivi par les assureurs.
Préparation du dossier médical
Un dossier médical bien préparé peut faire toute la différence. Demandez à votre médecin traitant ou spécialiste de rédiger un rapport détaillé sur votre état de santé, les traitements suivis et le pronostic.
Les termes employés ont leur importance. Un médecin conscient des enjeux saura mettre en avant les éléments rassurants pour un assureur.
Choix du moment de la demande
Le timing est crucial, particulièrement pour les pathologies évolutives ou en cours de traitement. Si possible, attendez une période de stabilisation ou de rémission avant de soumettre votre demande.
Importance de la transparence dans les déclarations
Soyez rigoureusement honnête dans vos déclarations. Une omission ou une fausse déclaration, même involontaire, peut entraîner la nullité du contrat et le refus de prise en charge en cas de sinistre.
“J’ai vu des situations dramatiques où l’assurance a refusé d’indemniser un sinistre en raison d’une pathologie non déclarée, alors même que celle-ci n’avait aucun lien avec le problème ayant causé le sinistre”, témoigne Maître Jacqueline Bertin, avocate spécialisée.
Comment réagir à un refus d’assurance de prêt ?
Voici les premières actions à entreprendre face à un refus :
- Demander les motifs précis du refus
- Consulter rapidement un courtier spécialisé
- Faire réévaluer votre dossier médical par votre médecin
- Vérifier l’application de la convention AERAS
- Explorer les solutions alternatives (caution, hypothèque)
Ne prenez pas de décision hâtive et n’abandonnez pas votre projet immobilier sans avoir exploré toutes les options.
Quelles sont les meilleures alternatives en cas de refus ?
Les alternatives s’organisent généralement dans cet ordre de priorité :
- La délégation d’assurance via un autre assureur
- Le mécanisme AERAS
- Le cautionnement par un tiers solvable
- Le nantissement d’actifs financiers
- L’hypothèque d’un autre bien
- La garantie par un contrat de prévoyance
La meilleure solution dépendra de votre situation personnelle, familiale et patrimoniale.
Peut-on obtenir un prêt immobilier sans assurance ?
Théoriquement oui, mais dans la pratique, c’est extrêmement rare. Les banques peuvent légalement accorder un prêt sans assurance, mais la quasi-totalité refuse de prendre ce risque.
Certains établissements peuvent toutefois accepter votre dossier avec une garantie alternative solide, particulièrement si vous êtes un client de longue date ou disposez d’un patrimoine conséquent.
Quels sont les délais pour trouver une solution après un refus ?
Si vous êtes en cours d’acquisition immobilière, le temps est compté. Prévoyez :
- 1 à 2 semaines pour obtenir plusieurs devis d’assurance via un courtier
- 2 à 5 semaines pour une étude complète via le dispositif AERAS
- 1 à 3 semaines pour mettre en place une garantie alternative
Pensez à négocier une extension du délai de condition suspensive d’obtention de prêt dans votre compromis de vente si nécessaire.
Refus d’assurance de prêt immobilier : économisez jusqu’à 15 000€
Saviez-vous que la délégation d’assurance peut vous faire économiser beaucoup d’argent ? Exemple concret : pour un couple de 35 ans empruntant 300 000€ sur 25 ans, la différence entre l’assurance groupe de la banque et une assurance déléguée peut atteindre 15 000€ sur la durée du prêt.
Même avec une surprime liée à un risque aggravé, l’assurance déléguée reste souvent plus avantageuse que l’assurance groupe bancaire standard.
Comprendre le refus d’assurance de prêt immobilier
Les assureurs évaluent les risques selon une logique actuarielle précise. Ils analysent statistiquement la probabilité que vous ne puissiez plus rembourser votre prêt en raison d’un décès, d’une invalidité ou d’une incapacité.
Leur décision n’est pas un jugement sur votre personne, mais le résultat d’un calcul de probabilités basé sur des données médicales, démographiques et professionnelles.
Solutions face à un refus d’assurance de prêt
L’écosystème des solutions s’articule autour de trois axes principaux :
- Les dispositifs légaux (AERAS, droit à l’oubli)
- Les alternatives assurantielles (délégation, surprime)
- Les garanties substitutives (caution, nantissement)
Chaque situation nécessite une approche personnalisée.
La délégation d’assurance
La délégation d’assurance est votre meilleure alliée. Depuis la loi Lagarde (2010), renforcée par la loi Hamon (2014) puis la loi Lemoine (2022), vous avez le droit de choisir librement votre assureur, à condition que les garanties soient équivalentes.
Cette liberté de choix est essentielle, particulièrement en cas de risque aggravé, car elle vous permet de solliciter des assureurs spécialisés dans votre situation spécifique.
Négociation des conditions d’assurance
Ne prenez pas le premier refus comme définitif. La négociation est souvent possible, notamment sur :
- Le périmètre des exclusions
- La durée des exclusions temporaires
- Le montant des surprimes
- Les franchises en cas d’arrêt de travail
Ajournements
L’ajournement n’est pas un refus définitif, mais un report de décision. Il intervient généralement dans trois cas :
- Pathologie en cours de traitement
- Situation médicale instable
- Examens complémentaires nécessaires
Considérez l’ajournement comme une invitation à représenter votre dossier ultérieurement, dans de meilleures conditions.
Démarches à suivre en cas de refus d’assurance emprunteur
J’ai élaboré cette méthodologie après mon propre parcours du combattant :
- Collectez tous les documents relatifs au refus
- Consultez rapidement votre médecin pour évaluer les options médicales
- Contactez simultanément plusieurs courtiers spécialisés
- Explorez en parallèle les garanties alternatives
- Tenez votre banque informée de vos démarches
Cette approche multi-canaux maximise vos chances de succès.
Droits, recours de l’emprunteur
En tant qu’emprunteur, vous disposez de droits spécifiques :
- Le droit à un examen individualisé de votre situation
- Le droit au mécanisme AERAS
- Le droit de choisir et changer librement d’assurance
- Le droit de contester une décision
- Le droit à la médiation
Ces droits ne sont pas toujours spontanément présentés par les établissements, mais ils sont réels et opposables.
Conseils pour optimiser ses chances d’acceptation
Pour maximiser vos chances d’obtenir une assurance malgré un profil à risque :
- Stabilisez au maximum votre situation médicale avant de déposer votre demande
- Présentez un dossier médical complet et à jour
- Faites appel à des courtiers spécialisés dans votre pathologie
- Acceptez d’emblée certaines exclusions ou surprimes raisonnables
- Envisagez des garanties partielles si nécessaire
Mon conseil personnel : ne lâchez rien ! J’ai finalement obtenu mon assurance après quatre refus, en suivant précisément cette démarche. Aujourd’hui, je profite sereinement de mon appartement, et vous pourrez faire de même avec de la persévérance et les bonnes stratégies.
Avez-vous déjà été confronté à un refus d’assurance ? Quelle solution avez-vous trouvée ? Partagez votre expérience en commentaire, elle pourrait aider d’autres personnes dans la même situation !
FAQ : Vos questions sur le refus d’assurance de prêt
Mon assureur peut-il refuser de m’assurer sans explication ?
Non, depuis 2007, tout refus doit être motivé. Si vous n’avez pas reçu d’explication, réclamez-la par écrit.
La banque peut-elle refuser mon prêt si je n’ai pas d’assurance ?
Légalement, une banque peut accorder un prêt sans assurance, mais dans la pratique, c’est très rare. Elle exigera généralement une garantie alternative solide.
Le statut RQTH (Reconnaissance de la Qualité de Travailleur Handicapé) est-il un motif valable de refus ?
Non, le statut RQTH seul ne peut justifier un refus. L’assureur doit évaluer précisément votre situation médicale et professionnelle.
Puis-je mentir sur mon questionnaire de santé pour éviter un refus ?
Absolument pas. Une fausse déclaration peut entraîner la nullité du contrat et le refus d’indemnisation en cas de sinistre, même si celui-ci n’a aucun lien avec l’information dissimulée.